居民小区中的问号（新物权法的适用）

　　新物权法出台，教授们、高校们新一轮的抢钱计划又将展开，不信去搜索一下网页就能看到成千上万的培训、讲座网站，再去看看书店，相关书籍是铺天盖地。因为我米钱，所以考虑到同样少米的多数人，还是做个免费的物权法专题。先说下很多人都关心的问题，居民住宅中涉及的物权问题。
　　楼顶、露台、外立面、楼道、电梯间、楼梯、大堂、车库、物业用房……这些在住房以外又和住房唇齿相依的部分该归谁所有？应由谁来管理？利用小区里 住宅外的设施做广告，收益应该归谁？开辟地上车位出租，该不该收业主的租金？……这些关系业主切身利益的问题，物权法作出规定，明确了业主对共有部分的权利，对重点区域的归属进行了划分。
　　新出台的物权法规定，小区内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。小区内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。城镇公共道路一般出现在建设规模很大的小区，在这些道路上公共汽车等社会车辆可以随意通行。虽然这些道路也在小区范围内，但是按照法律规定就不能算业主共有。一楼的业主如果通过向开发商付费取得一楼院子内的绿地，则绿地属于业主个人。
　　至于车库和车位，根据物权法规定，业主在买房时，可以通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位的归属，从购房之初避免了以后的争议。在物权法出台之前，很多开发商已开始用签订合同的方式与业主确定了车位的归属，这些合同多属于格式合同，且较为模糊。物权法的规定是为了调整开发商的模糊条款，作出更加有利于业主的选择。
　　共有部分产生收益归业主共有。小区的共有部分一般包括健身娱乐场所、林地、草坪等，物权法规定这些部分属于全体业主共有，那么由此产生的收益自然应该投入到业主共同财产中的维护养护中。比如，公共道路划地停车收费的收益，应纳入小区收支预算，用于支付管理员工资和道路的维护，而分配应该由业主大会或者业主委员会来完成，物业公司只是一个代收性质。
　　按照《物权法》第八十三条规定，对业主不缴物业费的行为，不排除业主大会和业委会有权提起诉讼。业主不缴费，物业起诉更适合，毕竟物业公司与业主形成有合同关系。
　　维修资金的用途和征缴是引发小区业主与物业公司纠纷比较多的方面。公共维修资金由谁来筹集，筹集标准由谁制定？物权法对这些进行了明确规定。筹集公共维修资金需要业主决定，但多少业主同意，就可筹集维修资金呢，对此，专家们争议颇多。现在物权法规定除了人数占全体业主三分之二业主同意外，还增加了房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。从业主人数上和建筑物面积两方面明确了筹集和动用维修基金的条件。对业主权利的界定更加清晰，某种程度上限制了物业公司的权利，物业公司不能随意联合部分业主就擅自动用公共维修资金，更加有利于业主正当维护自身权益。
　　物权法规定业主可以自行管理小区，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理，物业机构接受业主的监督。而一旦业主集体利益受到侵害时，谁可以作为诉讼主体提起诉讼？是业主个人还是业主大会或业委会？根据《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

资料来源：新浪网

PS:相关法条：物权法第六章　业主的建筑物区分所有权